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        民法典规定房屋可以带抵押过户对深圳二手房交易有影响吗?

        付代广 发表于[2020-12-30]

        民法典规定房屋可以带抵押过户对深圳二手房交易有影响吗?

                    作者:广东广和(龙岗)律师事务所 付代广律师

        《民法典》将于202111日施行,按照《民法典》第406条的规定“抵押期间抵押人可以转让抵押财产,当事人另有约定的,按照其约定。抵押财产转让的,抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的,应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的,可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。”意味着从202111日起,卖方将抵押的房屋出售时,无需先向银行还清贷款注销抵押登记就可以与买方办理过户手续。这种交易方式有利于提高房屋的交易效率,减少了交易费用(比如赎楼费、短期利息、银行罚息、公证费)。但是,这种交易方式会改变传统先赎楼再过户的交易模式吗?我来给大家分析一下:


        一、从买方的角度,通过带抵押过户的方式交易,买方确实可以省下赎楼费、短期利息、银行罚息、公证费等交易费用,也会缩短交易的流程。但是,房子过户到买方名下以后,还会继续存在卖方银行的抵押。一旦卖方资金出现问题,不能及时还款,那么银行作为抵押权人依旧对买方的房屋享有优先受偿权。相当于买方用自己的房屋为卖方的欠款做担保。因此,从交易的风险角度,买方肯定是不愿意带抵押过户。


        二、从卖方的角度,带抵押过户,确实可以省下一些费用,但是在深圳的二手房交易市场中,卖方一般都是实收,产生的交易费用是由买方承担。其次,既然是带抵押过户,那么买方在购买时就不会按照房屋的市场价支付房款,必定是按照房屋的净值支付购房款(房屋市场价减去拖欠银行的金额)。但是,若按照房屋净值购买,卖方每月还了房贷以后,还得向买方讨要还月供的钱,对卖方来说岂不是很麻烦。所以,从卖方的角度,也不愿意通过带抵押过户的交易方式。


        三、从卖方抵押银行的角度,房子在过户之前解除抵押并收到卖方的房款当然是最安全。否则房子带抵押过户到买方名下以后,若卖方没有钱还月供,还得起诉卖方并追加买方作为共同被告,将来能够执行回来钱还好,但是需要花费大量的时间以及诉讼成本。不过银行能够证明转让抵押财产会损害其抵押权的,银行可以要求卖方收到买方的购房款以后提前清偿。若要是卖方本身就负债比较多,收到房款以后没有其他的资金清偿怎么办?故,银行肯定是希望先收到钱再解除抵押,这样最安全,没有任何法律风险。


        四、从买方抵押银行的角度,在深圳购房,大多数买方都是选择的银行按揭贷款的方式支付房款,而买方自己只需要支付一部分首期款。若通过房屋带抵押的交易方式过户。则买方的按揭贷款银行只能对交易的房屋做二次抵押。比如卖方在抵押银行的欠款为房价的五成,那么买方最多就只能获得银行五成的贷款,银行基于自身风险的考虑,不会超房屋净值借款,那么意味着买方就需要多出首付。若要是存在卖方在抵押银行的欠债比较高,买方申请的按揭贷款银行可能就不愿意为其发放二手房贷款。甚至买方在申请银行按揭贷款时,银行就会约定买方先取得无抵押的交易物业并在本行办理抵押登记作为二手房贷款的发放条件。


        五、买卖双方选择了带抵押过户的交易方式。比如买卖双方关系比较好,相互又比较信任,觉得通过带抵押过户的方式能够缩减不少的交易成本,还可以加快交易进程。银行就没有其他办法阻止吗?按照《民法典》第406条规定:“抵押期间抵押人可以转让抵押财产,当事人另有约定的,按照其约定。”只要卖方在与银行签署的贷款合同等类似协议中约定抵押人转让其抵押财产的需要经过抵押权人的同意。那么,只要银行不同意,卖方则不能带抵押过户。所以,以后对于带抵押过户的房屋,不动产权登记中心还得核实之前的抵押合同或贷款合同有无此类约定,有约定则需要抵押权人同意才能办理。

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